Berbagai Hak Atas Tanah dan Masa Berlakunya Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Ditulis oleh TIM BEDAH HUKUM , 28 Desember 2009 at 17.41, in

Hak Atas Tanah berdasarkan definisinya adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut. Hak atas tanah berbeda dengan hak penggunaan atas tanah. Hak atas tanah bercirikan bahwa seseorang yang mempunyai hak atas tanah berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah yang menjadi haknya.

Hak-hak atas tanah yang sebagaimana diatur dalam Pasal 16 juncto Pasal 53 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, antara lain:

1. Hak Milik

2. Hak Guna Usaha

3. Hak Guna Bangunan

4. Hak Pakai

5. Hak Sewa

6. Hak Membuka Tanah

7. Hak Memungut Hasil Hutan

8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang ditetapkan oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana disebutkan dalam pasal 53.

Prinsipnya terdapat dua hak yang sebenarnya bukan merupakan hak atas tanah yaitu hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan, karena hak-hak itu tidak memberi wewenang untuk mempergunakan atau mengusahakan tanah tertentu. Pencantuman kedua hak ini pada UUPA didasarkan pada penyelarasan sistematika hukum nasional dengan hukum adat. Dimana kedua hak tersebut merupakan representasi dari hak ulayat (hak atas tanah adat).

Selain hak-hak atas tanah yang disebut dalam Pasal 16, dijumpai juga lembaga-lembaga hak atas tanah yang keberadaanya dalam Hukum Tanah Nasional diberi sifat “sementara”. Hak-hak yang dimaksud antara lain :

1. Hak gadai

2. Hak usaha bagi hasil

3. Hak menumpang

4. Hak sewa untuk usaha pertanian.

Hak-hak tersebut bersifat sementara karena pada suatu saat nanti sifatnya akan hapus/ dihapuskan. Mengingat hak tersebut melekat dari adanya perjanjian pokok yang membentuk. Pasal 16 UUPA tidak menyebutkan hak pengelolaan yang sebetulnya hak atas tanah karena pemegang hak pengelolaan itu mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang menjadi haknya. Dalam UUPA, hak-hak atas tanah dikelompokkan sebagai berikut :

1. Hak atas tanah yang bersifat tetap, terdiri dari :

1) Hak Milik

2) Hak Guna Usaha

3) Hak Guna Bangunan

4) Hak Pakai

5) Hak Sewa Tanah Bangunan

6) Hak Pengelolaan

2. Hak atas tanah yang bersifat sementara, terdiri dari :

1) Hak Gadai

2) Hak Usaha Bagi Hasil

3) Hak Menumpang

4) Hak Sewa Tanah Pertanian

Berikut ini pengertian dari Hak-hak atas tanah tersebut, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria pada Pasal 4 ayat (1) ialah:

Hak Milik (HM)

ialah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosialnya. (Pasal 20).

Hak milik hapus apabila :

a. Tanahnya jatuh pada Negara :

1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 (Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan Undang-Undang);

2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;

3. karena diterlantarkan;

4. karena ketentuan dalam Pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2).

Ctt:

Pasal 21 ayat (3), berbunyi :

Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan-tanpa-wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-Undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilang-nya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

Pasal 26 ayat (2), berbunyi :

Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing. Kepada seorang warganegara yang disamping kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum. Kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam Pasal 21 ayat 2, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

b. Tanahnya musnah.

Hak Guna Usaha (HGU)

ialah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29 guna perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. (Pasal 28 ayat (1)). Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar.

Hak Guna Usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun. (Pasal 29 ayat (1) dan ayat (3)).

Hak Guna Usaha hapus karena :

a. jangka waktunya berakhir;

b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;

c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

d. dicabut untuk kepentingan umum;

e. diterlantarkan;

f. tanahnya musnah;

g. ketentuan dalam Pasal 30 ayat (2).

Ctt:

Pasal 30 ayat (2), berbunyi :

Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihal lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna usaha, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna usaha yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Hak Guna Bangunan (HGB)

ialah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. (Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2)).

Hak Guna Bangunan hapus karena:

a. jangka waktu berakhirnya;

b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;

c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

d. dicabut untuk kepentingan umum;

e. diterlantarkan;

f. tanahnya musnah;

g. ketentuan dalam Pasal36 ayat (2).

Ctt:

Pasal 36 ayat (2), berbunyi :

Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 Pasalini dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Hak Pakai

ialah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang ini. (Pasal 41 ayat (1)).

Hak pakai dapat diberikan:

a. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;

b. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

Hak Sewa

ialah hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. (Pasal 44 ayat (1)).

Hak Membuka Tanah & Hak Memungut Hasil Hutan

ialah hak untuk membuka tanah dan memungut hasil hutan, hanya dapat dipunyai oleh warga Negara Indonesia dan diatu oleh Peraturan Pemerintah. (Pasal 46 ayat (1)).

Hak-Hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang ditetapkan dengan Undang-Undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.

• 
  
  Diantaranya ialah hak guna-air, pemeliharaan, dan penangkapan ikan, ialah hak memperoleh air untuk keperluan tertentu dan/atau mengalirkan air itu di atas tanah orang lain. ( Pasal 47 ayat (1)).
  
• 
  
  Hak guna-ruang-angkasa, ialah hak untuk mempergunakan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa guna usaha-usaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, ari serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan hal-hal lainnya yang bersangkutan dengan itu. (Pasal 48 ayat (1)).
  
• 
  
  Hak-hak tanah untuk keperluan suci dan sosial, ialah hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk usaha dalam bidang keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. Badan-badan tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial. (Pasal 49 ayat (1)).
  

Dengan dasar untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama milik rakyat, semua hak atas tanah pada dasarnya dapat dicabut penguasaannya berdasarkan ketentuan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-benda Diatasnya. Pencabutan Hak Atas Tanah adalah pengambilan tanah secara paksa oleh negara yang mengakibatkan hak atas tanah itu hapus tanpa yang bersangkutan melakukan pelanggaran atau lalai dalam memenuhi kewajiban hukum tertentu dari pemilik hak atas tanah tersebut.